Cómo instalar una casa prefabricada en tu terreno: conoce todos los requisitos
Si estás pensando en instalar una casa prefabricada en tu terreno, es importante conocer los aspectos urbanísticos, técnicos y legales que intervienen en el proceso. A continuación, repasamos todo lo que debes tener en cuenta antes de dar el paso.
Tipos de terreno aptos para instalar una casa prefabricada
El primer aspecto clave es comprobar si el terreno elegido es apto según la normativa vigente.
Las viviendas industrializadas se rigen por los mismos requisitos urbanísticos que las tradicionales. El suelo debe estar clasificado como urbano, lo que permite obtener la licencia de obra. A veces se confunde con el suelo urbanizable, pero no son lo mismo. Una parcela urbanizable es aquella que el Ayuntamiento considera que debe ser urbanizada antes de poder edificarse. En este caso será necesario ejecutar accesos y dotar a la finca de servicios básicos como agua, saneamiento y energía.
Además, la parcela deberá contar con la edificabilidad mínima para implantar una vivienda con la superficie deseada. En algunos casos, una misma finca puede ser parte urbana y parte rústica: solo la parte urbana será edificable.
¿Se puede instalar una casa prefabricada en terrenos con desnivel?
Una duda habitual es si se puede colocar una casa prefabricada en un terreno con pendiente. En la mayoría de los casos la respuesta es sí, aunque conlleva un mayor coste de movimientos de tierra y cimentación que en un terreno completamente llano. Nuestro equipo técnico estudiará la mejor disposición para garantizar la viabilidad del proyecto.
Además de la pendiente, hay que considerar otras limitaciones urbanísticas. No toda la parcela será edificable, ya que la vivienda debe respetar una separación mínima con los linderos vecinos, lo que se denomina retranqueo. Lo más común es un retranqueo de tres metros.
También existe la obligación de respetar la distancia al eje de la vía pública. En una carretera, este eje es la línea imaginaria que marca el centro de la calzada. El retranqueo habitual son 4 metros. Si la vía no cuenta con el suficiente retranqueo, el Ayuntamiento podrá condicionar la licencia a la cesión de parte del suelo para alcanzar la distancia exigida. Estas condiciones varían según el municipio.
Para conocer con exactitud las limitaciones de una parcela, lo más recomendable es solicitar un certificado urbanístico en el Ayuntamiento correspondiente. Este documento oficial detalla aspectos como usos permitidos del suelo, edificabilidad o restricciones aplicables.
En definitiva, promover una vivienda -sea tradicional o industrializada- no es un proceso sencillo. Por eso es fundamental consultar siempre con el Ayuntamiento y apoyarse en profesionales especializados desde el primer momento.
Recomendaciones antes de instalar tu casa prefabricada
Antes de iniciar trámites o inversiones, conviene seguir dos recomendaciones básicas que te evitarán complicaciones posteriores.
Consulta con el ayuntamiento desde el principio
El Ayuntamiento es quien determina si tu terreno cumple los requisitos urbanísticos.
Solicitar un certificado urbanístico desde el inicio te dará una visión clara de lo que puedes o no puedes hacer en tu parcela.
Asegúrate de contar con profesionales especializados
Arquitectos, ingenieros y asesores urbanísticos serán tus mejores aliados. Con su ayuda podrás ahorrar tiempo, prevenir errores y garantizar que tu inversión se desarrolla de manera segura y ordenada.
Permisos y licencias necesarias
Una vez confirmado que el terreno es apto, llega el momento de tramitar los permisos. Las viviendas industrializadas siguen el mismo procedimiento que las tradicionales y requieren la obtención de licencias y autorizaciones.
Desde Zero Housing nos encargamos de todo el proceso con una gestión integral “llave en mano”, facilitando cada trámite al cliente.
Permisos para construir, instalar y conectar la vivienda
El proceso comienza con un levantamiento topográfico, que ofrece una medición precisa de las características del terreno. De forma paralela se realiza un estudio geotécnico para determinar la resistencia del suelo y definir la cimentación adecuada.
Con esta información, un arquitecto superior redacta y visa el proyecto básico y de ejecución, que se presenta en el Ayuntamiento para obtener la licencia municipal de obras. Una vez concedida, se autoriza la construcción e implantación de la vivienda modular. Todos estos servicios están incluidos en el precio cerrado de nuestras viviendas.
La licencia conlleva dos pagos principales: la tasa urbanística (entre un 1 y un 2 % del presupuesto de ejecución material) y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que puede alcanzar hasta un 4 %.
Además, cuando se coloquen los módulos en la parcela, el Ayuntamiento puede exigir una licencia de ocupación temporal de la vía pública.
Cédula de habitabilidad y registro de la propiedad
En algunas comunidades autónomas también es necesaria la cédula de habitabilidad, que certifica que la vivienda cumple los requisitos técnicos e higiénico-sanitarios mínimos para ser habitada.
Otro trámite esencial es la inscripción en el Registro de la Propiedad, que reconoce oficialmente la vivienda como obra nueva y la vincula al terreno. En Zero Housing nos ocupamos de todos estos pasos, aunque el pago de tasas e impuestos corresponde al cliente.
Trámites técnicos obligatorios
Además de las licencias administrativas, existen estudios técnicos que garantizan la seguridad y legalidad del proyecto.
Proyecto técnico visado por un arquitecto
El proyecto técnico define cómo se construirá la vivienda y acredita que cumple con la normativa urbanística y de edificación. Debe estar redactado por un arquitecto superior y visado por su colegio profesional.
Estudio geotécnico y topográfico del terreno
Estos estudios permiten conocer con detalle la superficie, las características y la resistencia del suelo. Gracias a ellos se garantiza una cimentación segura y adaptada a la parcela.
Documentación que puede requerir tu CCAA
Algunas comunidades autónomas pueden exigir documentación adicional, como autorizaciones medioambientales, estudios acústicos o certificados energéticos. Por ello, conviene revisar la normativa autonómica además de la municipal.
Impuestos y costes asociados
La instalación de una casa prefabricada conlleva impuestos que deben tenerse en cuenta desde el inicio.
El IVA aplicable a las viviendas industrializadas de obra nueva es del 10 %, el mismo que en la construcción tradicional.
Para registrar la vivienda será necesaria la declaración de obra nueva, sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo impositivo que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma.
Una vez implantada, el propietario deberá abonar anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), calculado en función del valor catastral y el tipo impositivo fijado por cada Ayuntamiento (entre el 0,4 y el 1,1 %).
Normativa técnica aplicable a las casas prefabricadas
Las viviendas industrializadas deben cumplir con la normativa técnica que rige toda construcción en España.
El Código Técnico de la Edificación (CTE)
El CTE establece las exigencias básicas en materia de seguridad estructural, eficiencia energética, salubridad, accesibilidad y aislamiento acústico. Toda vivienda debe adaptarse a sus disposiciones.
El marcado CE en materiales y componentes
Los materiales empleados en la construcción deben contar con el marcado CE, que garantiza su seguridad, calidad y respeto al medio ambiente según la normativa de la Unión Europea.
La ventaja de la construcción industrializada es que permite controles de calidad más estrictos que la obra tradicional. Al fabricarse en entornos controlados, con procesos estandarizados y tecnología BIM, se reduce el margen de error y se asegura mayor durabilidad.
En el caso de Zero Housing, la estructura principal se fabrica en acero con subestructura de Light Steel Framing. El cerramiento se realiza con paneles de alta eficiencia energética y todas las viviendas cuentan con fachada ventilada, el sistema más eficiente para mejorar el aislamiento térmico y acústico y proteger frente a la humedad.
Nuestras viviendas cumplen íntegramente con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y todas las regulaciones del CTE.
Ventajas de instalar tu casa prefabricada con Zero Housing
Más allá de cumplir con los requisitos técnicos y legales, instalar una casa prefabricada con Zero Housing tiene ventajas claras. Ofrecemos calidad en la construcción, un proceso de gestión integral llave en mano y plazos de entrega definidos sin sorpresas. Además, el precio cerrado desde el inicio garantiza tranquilidad y seguridad en la inversión.
